Michael Koch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München.

Abmahnung ist die anlässlich eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters erfolgte Aufforderung des Vermieters an den Mieter, das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Im Gesetz ist die Abmahnung in den §541 und 543 Abs. 3 BGB als Voraussetzung der Unterlassungsklage bzw. der Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vorgeschrieben, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt (z.B. durch unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, Überbelegung einer Wohnung, unerlaubte Haustierhaltung, ruhestörender Lärm, erhebliche Gefährdung der Mietsache). Bei anderen Vertragsverstößen, z.B. ständig unpünktliche Mietzahlung, ist die Abmahnung zwar nicht förmliche Voraussetzung für die Kündigung, jedoch kann im Einzelfall die für die Kündigung notwendige Erheblichkeit leichter angenommen werden, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt (OLG Oldenburg, RE v. 18.7.1991, 5 UH 2/91, WuM 1991 S. 467; s. im Einzelnen bei Kündigung").§Die Einhaltung einer bestimmten Form ist für die Abmahnung zwar nicht vorgeschrieben, jedoch ist aus Beweisgründen unbedingt Schriftform zu empfehlen und die Zustellung mit ZUSTELLUNGSNACHWEIS(z.B. durch Einschreiben mit Rückschein; Boten, - s. auch Bote"; Gerichtsvollzieher) vorzunehmen.§Erklärt ein Bevollmächtigter (z.B. Rechtsanwalt, Hausverwalter, Haus- und Grundbesitzerverein) die Abmahnung, ist eine schriftliche Vollmacht im Original beizufügen, da die Abmahnung eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung darstellt, auf die §174 BGB entsprechend anwendbar ist. Andernfalls kann die Abmahnung unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht zurückgewiesen werden. Besteht die Vermieterseite aus MEHRERENPersonen (- s. Personenmehrheit auf Vermieterseite"), bedürfen Abmahnungen und Kündigungen entsprechender Erklärungen SÄMTLICHERVermieter (LG Heidelberg, Urteil v. 9.6.2000, 5 S 22/00, NZM 2001 S. 91). Sind mehrere Personen Mieter, ist die Abmahnung auch an alle Mieter zu richten.§Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten KONKRET BEZEICHNEN; allgemeine Formulierungen (z.B. Sie haben wiederholt die Nachtruhe im Hause gestört") genügen nicht. Vielmehr ist die Vertragswidrigkeit, d. h. der Tatbestand, der die Abmahnung ausgelöst hat, so genau wie möglich darzustellen (z.B. wann, wo und auf welche Art und Weise die Nachtruhe gestört wurde). Bei Maßnahmen, die der Mieter vertragswidrig unterlassen hat (z.B. bei Schönheitsreparaturen), sind die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen.§In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Verspätungen abzustellen. Eine lediglich formelhafte Beanstandung, z.B. dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am 3. Werktag eingegangen ist, reicht daher nicht aus (so LG Frankfurt/M., Urteil v. 21.4.1992, 2/11 S 421/91, WuM 1992 S. 370).§Soll aufgrund eines erneuten Vertragsverstoßes nach Abmahnung eine Kündigung ausgesprochen werden, muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der erneuten Vertragsverletzung bestehen. Liegt daher z.B. nach der Abmahnung wegen laufender UNPÜNKTLICHER ZAHLUNGein größerer Zeitraum, in dem der Mieter pünktlich gezahlt hat, muss bei wiederum unpünktlicher Zahlung eine erneute Abmahnung ausgesprochen werden.§Setzt der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter zwar nicht sofort kündigen. Allerdings darf er auch nicht zu lange zuwarten, da sonst der Eindruck entsteht, er würde die Zahlungsunpünktlichkeiten nicht als unzumutbar empfinden. Verbindliche Fristen gibt es insofern nicht. Ein Zeitraum von 6 Monaten wird in der Rechtsprechung bereits als Obergrenze angesehen (so LG Berlin, Urteil v. 27.3.2008, 62 S 412/07, ZMR 2009 S. 285, wonach ein Zeitraum von mehr als 8 Monaten zwischen der letzten missachte

"Die überarbeitete Neuauflage des bewährten Lexikons bietet anhand von über 1000 Gerichtsentscheidungen zu ca. 250 Stichwörtern einen Überblick über die aktuelle Rechtslage zum gesamten Wohn- und Gewerberaummietrecht." Immobilien Zeitung Juli 2006

Aus dem Inhalt:§Stichwort-Übersicht§Abbuchung - Miete§Abmahnung§Abnahmeprotokoll - Wohnungsabnahmeprotokoll§Abrechnung der Betriebskosten§Abstandszahlungen§Abstellen von Fahrzeugen§Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)§Änderung des Mietvertrages§Anfechtung des Mietvertrages§Angehörige - Eigenbedarf§Angemessener Ersatzwohnraum - Kündigungsschutz§Anpassungsklausel - Wertsicherungsklauseln, Leistungsvorbehalt§Antenne§Anzeigepflicht§Aufrechnung gegen die Miete§Aufwendungen - Verwendungen§Aufzug§Außenwerbung§Automaten - Außenwerbung§Bagatellschäden - Kleinreparaturen§Balkon Wohnfläche§Barrierefreiheit - Bauliche Veränderungen durch den Mieter§Bauherrenmodell - Geschäftsräume , Herausgabeanspruch gegen Dritte§Baukostenzuschuss§Bauliche Veränderungen durch den Mieter§Bauliche Veränderungen durch den Vermieter - Modernisierung,§Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume§Beendigung des Mietverhältnisses§Befristeter Mietvertrag - Zeitmietvertrag§Belästigungen - Störungen des Hausfriedens§Belegungsbindung - Sozialwohnung§Berechtigtes Interesse - Kündigungsschutz§Berufsausübung - Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen§Beschädigung - Verschlechterung der Mietsache§Besuchsempfang§Betreten und Besichtigen der Mieträume§Betreutes Wohnen - Heimverträge§Betrieblicher Wohnraumbedarf - Kündigungsschutz§Betriebskosten§Betriebskostenabrechnung - Abrechnung der Betriebskosten§Beweislast - Verschlechterung der Mietsache§Beweissicherung§Blumen§Boiler - Betriebskosten§Bote§Brand - Verschlechterung der Mietsache§Breitbandkabel - Kabelfernsehen§Briefkästen§Bruttomiete - Miete§Bürgschaft§Darlehen des Mieters - Mieterdarlehen§Denkmalschutz§Dienstwohnung - Werkswohnungen, Herausgabeanspruch gegen Dritte§Dingliches Wohnrecht§Doppelvermietung§Duldungspflicht des Mieters - Modernisierung§Durchlauferhitzer - Betriebskosten§Eheähnliche Gemeinschaft§Ehegatten als Mieter§Ehescheidung§Eigenbedarf§Eigentümerwechsel§Einbauten - Einrichtungen§Einbruch - Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume§Einliegerwohnung - Kündigungsschutz, Mieterhöhung§Einrichtungen§Einstellplätze - Garage§Einzugsermächtigung - Miete§Energieeinsparung - Modernisierung§Erbengemeinschaft - Personenmehrheit, Rechtsnachfolge§Erhaltungsmaßnahmen - lnstandhaltung und Instandsetzung der Mieträume§Erhöhungsklauseln - Wertsicherungsklauseln, Leistungsvorbehalt§Ersatz von Aufwendungen - Einrichtungen§Ersatzmieter§Fälligkeit der Miete§Fahrräder§Fahrstuhl - Aufzug§Fehlbelegung - Sozialwohnung§Fehler der Mietsache - Mängel der Mietsache§Ferienwohnung§Fernsprechanschluss§Fernwärme§Feuchtigkeit in der Wohnung§Formularverträge - Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)§Fortsetzung des Mietverhältnisses - Zeitmietvertrag...

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